No último dia 27 de novembro de 2024, foi concedida liminar pelo Corregedor Nacional de Justiça para suspender os efeitos do Provimento CNJ 172/24 da Corregedoria Nacional, que limitava a possibilidade de formalizar garantia de alienação fiduciária sobre imóveis por instrumento particular somente a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI. Com essa decisão, fica prorrogada a regularidade das garantias de alienação fiduciária sobre imóveis celebradas por instrumentos particulares.
O Ministro Mauro Luiz Campell Marques, acatando pedido formulado pela União, suspendeu os efeitos do Provimento CNJ 172/24 , e argumentou que esse Provimento, ao exigir que a alienação fiduciária sobre imóvel seja constituída por escritura pública quando o credor fiduciário não integra o SFI, ou o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), aumenta os custos da transação para consumidores e reduz a competitividade no mercado. Na sua decisão, o Ministro destacou que o artigo 38 da Lei 9.514/97 permite que “os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”.
A União apresentou estimativas do aumento de custo para financiamentos imobiliários contratados fora de entidades autorizadas a operar no SFI ou SFH, argumentando ainda que o provimento tem efeitos prejudiciais também por aumentar o tempo despendido para a formalização das operações de créditos.
Uma observação importante salientada pelo Ministro é que o sistema de custas e emolumentos no Brasil é caracterizado pela competência dos Estados, havendo, portanto, enormes diferenças no custo das escrituras públicas entre os Estados da Federação.
Ainda de acordo com o Ministro Mauro Marques, o referido Provimento estaria contrariando a lei, além de onerar excessivamente as operações de crédito, afetando tanto consumidores, como incorporadoras, destacando que a “segurança que se buscou alcançar está a gerar impactos econômicos importantes na economia brasileira, aumentando o endividamento do cidadão e elevando o custo das operações financeiras firmadas por outras entidades também autorizadas a conceder créditos, de modo que, por ora, reputo conveniente a suspensão dos efeitos do regramento, até melhor análise e reflexão para que se alcance uma medida que garanta a segurança almejada e, ao mesmo tempo, não onere, demasiadamente, a concessão de crédito no país”.
Assim, determinou a suspensão imediata dos efeitos do referido provimento e determinou a intimação do Colégio Notarial do Brasil, para apresentar sugestões que possam reduzir os efeitos econômicos apontados.
Adicionalmente à decisão acima, em 13 de dezembro de 2024, um julgamento do STF reconheceu a possibilidade de formalização de alienação fiduciária de imóveis por meio de instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Referida decisão, proferida pelo Ministro Gilmar Mendes nos autos do Mandado de Segurança 39.930 do Distrito Federal, tem um impacto direto no Provimento CNJ 172/24, e corrobora o entendimento da decisão suspensiva do Ministro Mauro Marques.
Confira aqui a íntegra da decisão do STF: